Quy định về việc tổ chức và cá nhân nước ngoài mua và sở hữu bất động sản tại Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt điều chỉnh lớn nhất trong nhiều năm trở lại đây. Trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội xem xét thông qua vào kỳ họp cuối năm 2026, Bộ Xây dựng đã đề xuất những điều chỉnh mang tính chiến lược: chấm dứt hoàn toàn quyền sở hữu nhà ở riêng lẻ (biệt thự, nhà liền kề) đối với người nước ngoài, chỉ cho phép sở hữu căn hộ chung cư kèm theo cơ chế xử lý tài sản chặt chẽ sau thời hạn 50 năm.
1. Khối ngoại đã sở hữu bao nhiêu bất động sản tại Việt Nam?
Theo số liệu báo cáo chính thức từ Bộ Xây dựng, tính đến nay, tổng số lượng nhà ở mà các tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) tại Việt Nam đạt khoảng 6.188 căn.
Đáng chú ý, kể từ thời điểm Luật Nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành (từ ngày 01/08/2024) đến nay, thị trường ghi nhận thêm 1.519 căn hộ chung cư được cấp giấy chứng nhận cho các chủ sở hữu ngoại quốc. Các con số này cho thấy phân khúc căn hộ cao tầng tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM luôn là kênh phân bổ dòng tiền được các chuyên gia, nhà đầu tư quốc tế quan tâm hàng đầu.
2. “Khóa van” nhà ở thấp tầng: Thể chế hóa nguyên tắc quản lý đất đai
Điểm thay đổi mang tính đột phá và thu hút sự quan tâm lớn nhất trong dự thảo lần này nằm ở việc loại bỏ hoàn toàn phân khúc nhà ở thấp tầng khỏi danh mục người nước ngoài được phép sở hữu.
- Quy định trước đây (Luật Nhà ở 2023): Cho phép cá nhân, tổ chức nước ngoài được sở hữu tối đa không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ (bao gồm biệt thự, nhà liền kề) tại một khu vực có quy mô dân số tương đương cấp phường.
- Đề xuất mới tại Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi: Không còn bất kỳ điều khoản nào cho phép người nước ngoài mua, thuê mua, nhận tặng cho hoặc thừa kế nhà ở riêng lẻ trong dự án.
Lý giải về sự điều chỉnh này, Bộ Xây dựng cho biết đây là bước đi bắt buộc nhằm thể chế hóa quan điểm chỉ đạo tại Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/07/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng. Nghị quyết khẳng định nguyên tắc nhất quán: Không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức, ngoại trừ trường hợp người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Bởi vì nhà ở riêng lẻ luôn gắn liền với quyền sử dụng đất ở lâu dài, việc dừng cấp quyền sở hữu biệt thự, liền kề cho cá nhân/tổ chức nước ngoài là giải pháp bảo đảm tính đồng bộ tuyệt đối giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai.
3. Quy định khung sở hữu căn hộ chung cư và hạn mức 30%
Đối với phân khúc nhà ở cao tầng, dự thảo luật tiếp tục duy trì chính sách mở cửa nhưng đi kèm các điều kiện an ninh – trật tự nghiêm ngặt:
- Điều kiện tham gia: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam; các tổ chức nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
- Phạm vi dự án: Chỉ được mua, thuê mua, nhận thừa kế căn hộ chung cư thương mại nằm trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh. Khối ngoại cũng được quyền giao dịch chuyển nhượng căn hộ với nhau nếu bất động sản đó đã được xác lập quyền sở hữu hợp pháp.
- Hạn mức trần (Quota): Tiếp tục duy trì tỷ lệ khống chế tối đa không quá 30% tổng số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư.
4. Cơ chế xử lý rõ ràng sau khi hết hạn sở hữu 50 năm
Thời hạn sở hữu bất động sản đối với người nước ngoài tại dự thảo tiếp tục được ấn định là không quá 50 năm, kèm quyền gia hạn một lần tối đa thêm 50 năm khi có nhu cầu thực tế.
Tuy nhiên, điểm mới quan trọng nhằm giải quyết dứt điểm các vướng mắc chuyển nhượng là việc bổ sung cơ chế xử lý tài sản khi hết niên hạn sở hữu:
- Trước khi hết hạn, tổ chức nước ngoài được quyền trực tiếp hoặc ủy quyền cho tổ chức/cá nhân khác thực hiện quyền tặng cho hoặc bán căn hộ.
- Đối với cá nhân nước ngoài, ngoài việc bán và tặng cho, chủ sở hữu còn có quyền ủy quyền để lại thừa kế hợp pháp.
- Chế tài thu hồi: Nếu chủ sở hữu không thực hiện các quyền định đoạt trên trước thời điểm hết hạn, căn nhà sẽ chính thức bị Nhà nước thu hồi và tổ chức bán đấu giá công khai theo quy định pháp luật.
Quy định này thiết lập một hành lang pháp lý minh bạch, tránh tình trạng tài sản bị bỏ hoang, vô chủ sau chu kỳ 50 – 100 năm.
5. Tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản phân khúc cao cấp
Đề xuất sửa đổi lần này sẽ định hình lại dòng tiền của các nhà đầu tư nước ngoài:
- Tập trung tuyệt đối vào chung cư hạng sang: Việc đóng cánh cửa đối với nhà thấp tầng sẽ điều hướng toàn bộ sức cầu của khối ngoại dồn về các dự án căn hộ cao cấp, hạng sang sở hữu vị trí đắc địa tại Hà Nội và TP.HCM. Quota 30% căn hộ tại các dự án sở hữu pháp lý chuẩn chỉnh sẽ tiếp tục là “hàng hiếm” được săn đón.
- Lợi thế lớn cho Kiều bào (Người gốc Việt định cư ở nước ngoài): Theo tinh thần Nghị quyết 21-NQ/TW và các bộ luật mới, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn được hưởng đầy đủ quyền tiếp cận đất đai và sở hữu nhà ở như công dân trong nước. Đây sẽ là lực lượng thay thế hoàn hảo, dẫn dắt phân khúc biệt thự, liền kề cao cấp trong thời gian tới.
- Thanh lọc các dự án vùng ven và khu vực nhạy cảm: Các chủ đầu tư khi phát triển dự án sẽ phải xác định rõ danh mục dự án có thuộc diện cho phép người nước ngoài sở hữu hay không ngay từ khâu phê duyệt quy hoạch, tránh tình trạng ký hợp đồng góp vốn trái phép cho khách nước ngoài tại các khu vực hạn chế an ninh.
Việc hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài là bước đi tất yếu nhằm hài hòa giữa mục tiêu thu hút nguồn lực quốc tế và bảo vệ chủ quyền, tài nguyên đất đai quốc gia. Một khung pháp lý minh bạch, có cơ chế kết thúc vòng đời tài sản rõ ràng sẽ củng cố niềm tin vững chắc cho các nhà đầu tư toàn cầu khi lựa chọn Việt Nam làm điểm đến an cư và phát triển lâu dài.
Thông tin tham khảo:
- Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do Bộ Xây dựng chủ trì soạn thảo (trình Quốc hội xem xét năm 2026).
- Báo cáo thống kê số liệu cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng).
- Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/07/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về đổi mới, hoàn thiện thể chế chính sách quản lý và sử dụng đất đai.
