Tình trạng nhận nhà nhiều năm nhưng vẫn mòn mỏi chờ đợi sổ hồng là một trong những điểm nghẽn nhức nhối nhất trên thị trường bất động sản nhiều năm qua. Để bảo vệ triệt để quyền lợi chính đáng của khách hàng, Bộ Xây dựng đã đưa ra đề xuất mang tính bước ngoặt trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Yêu cầu chuyển 5% giá trị hợp đồng còn lại vào tài khoản bảo đảm tại ngân hàng, chỉ giải ngân cho chủ đầu tư khi người mua chính thức cầm trên tay Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
1. Cơ chế tài khoản bảo đảm 5%: Điểm chốt an toàn dòng tiền
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, lộ trình thanh toán đối với nhà ở hình thành trong tương lai được phân bổ theo tiến độ công trình:
- Đợt 1: Thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng (đã bao gồm toàn bộ tiền đặt cọc).
- Các đợt tiếp theo: Đóng theo tiến độ thi công thực tế, nhưng tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
- Thời điểm bàn giao nhà: Thu đến tối đa 95% giá trị căn hộ nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng).
- 5% còn lại: Là nghĩa vụ thanh toán trực tiếp giữa người mua và chủ đầu tư khi có thông báo nhận sổ.
Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều khách hàng dù đã giữ lại 5% cuối cùng nhưng vẫn rơi vào cảnh “nắm đằng lưỡi”. Chủ đầu tư vì nhiều lý do (vướng mắc nghĩa vụ tài chính bổ sung, sai phạm trật tự xây dựng, thế chấp dự án chưa giải chấp…) chậm nộp hồ sơ, khiến người dân mòn mỏi chờ sổ suốt hàng năm trời.
Để khắc phục kẽ hở này, Bộ Xây dựng đề xuất phương án phong tỏa dòng tiền:
- Thay vì để 5% này là thỏa thuận công nợ dân sự giữa hai bên, người mua sẽ chuyển 5% vào một tài khoản bảo đảm (tài khoản phong tỏa) mở tại tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.
- Điều kiện giải ngân: Ngân hàng chỉ chuyển khoản tiền này cho chủ đầu tư sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ hồng cho người mua.
- Trường hợp phát sinh lỗi: Nếu việc cấp sổ hồng không thể thực hiện do lỗi vi phạm từ phía chủ đầu tư, khách hàng có toàn quyền nhận lại số tiền đang được bảo đảm tại ngân hàng.
2. Góc nhìn chuyên gia: “Khóa tiền” là cần thiết nhưng cần luật hóa thời hạn cấp sổ
Đánh giá về đề xuất trên, bà Phạm Thị Miễn – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định: Cơ chế tài khoản bảo đảm là một “điểm chốt” pháp lý rất tích cực, giúp tách rời dòng tiền cuối cùng khỏi sự kiểm soát của chủ đầu tư, từ đó tạo động lực tài chính buộc doanh nghiệp phải nhanh chóng hoàn thiện thủ tục pháp lý.
Khi chưa có sổ hồng, người mua nhà chịu thiệt thòi rất lớn:
- Không thể thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng giải quyết việc làm ăn.
- Gặp nhiều rủi ro, bị ép giá khi cần chuyển nhượng căn hộ trên thị trường thứ cấp.
- Thiếu cơ sở pháp lý cao nhất để xác lập quyền sở hữu tài sản trọn đời.
Dù vậy, chuyên gia của VARS IRE cho rằng: Giữ lại 5% tại ngân hàng mới chỉ giải quyết được phần ngọn. Nếu pháp luật không quy định rõ thời hạn và chế tài cụ thể, người mua nhà vẫn rơi vào cảnh “tiền thì bị khóa trong ngân hàng, còn sổ hồng thì vẫn bặt vô âm tín”.
Do đó, các cơ quan chức năng cần bổ sung đồng bộ các quy định:
- Xác định rõ thời hạn tối đa: Kể từ ngày bàn giao nhà, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn tất nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng trong thời gian bao nhiêu ngày (ví dụ: tối đa 50 ngày).
- Quy định chế tài tài chính: Nếu chậm nộp hồ sơ do lỗi chủ quan của doanh nghiệp, chủ đầu tư phải chịu phạt lãi suất thương mại trên toàn bộ giá trị căn hộ để bồi thường cho cư dân.
- Quy định rõ trách nhiệm cơ quan thụ lý: Minh bạch thời gian xử lý hồ sơ tại các Văn phòng Đăng ký đất đai để loại bỏ tình trạng đùn đẩy trách nhiệm.
3. Đề xuất cân bằng quyền lợi: Trường hợp người mua tự làm thủ tục cấp sổ
Đóng góp ý kiến cho dự thảo, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã đưa ra một góc nhìn thực tế khác nhằm đảm bảo quyền lợi công bằng cho cả phía chủ đầu tư.
Theo phản ánh từ các doanh nghiệp, thực tế có nhiều trường hợp khách hàng muốn chủ động tự đi làm thủ tục cấp sổ hồng để tiết kiệm thời gian hoặc phục vụ nhu cầu riêng. Tuy nhiên, sau khi nhận bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý từ chủ đầu tư, một số cá nhân lại trì hoãn không nộp hồ sơ lên cơ quan nhà nước, khiến doanh nghiệp bị tồn đọng và không thể thu hồi 5% giá trị hợp đồng cuối cùng.
Để xử lý hài hòa mối quan hệ này, VNREA đề xuất:
- Nếu khách hàng tự nguyện làm thủ tục: Bên mua có trách nhiệm thanh toán đủ 5% giá trị hợp đồng cho chủ đầu tư ngay tại thời điểm xác nhận bàn giao đầy đủ hồ sơ pháp lý để tự thực hiện.
- Nếu ủy quyền cho chủ đầu tư làm: Toàn bộ 5% tiếp tục được giữ an toàn trong tài khoản bảo đảm tại ngân hàng cho đến khi bàn giao sổ hồng tận tay cư dân.
Lời kết
Việc bổ sung cơ chế tài khoản bảo đảm 5% tiền mua nhà tại ngân hàng là một bước tiến quan trọng hướng tới sự minh bạch và lành mạnh hóa thị trường bất động sản Việt Nam. Khi pháp luật vừa tạo cơ chế giám sát tài chính chặt chẽ, vừa phân định rõ ràng trách nhiệm về thời hạn cấp sổ của từng bên, quyền lợi của người mua nhà ngay tình sẽ được bảo vệ tuyệt đối, củng cố niềm tin vững chắc cho toàn bộ chu kỳ phát triển mới.
Thông tin tham khảo:
- Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) – Bộ Xây dựng.
- Phân tích chuyên môn từ Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE).
- Văn bản góp ý chính sách của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA).
- Dữ liệu phản ánh từ chuyên trang Bất động sản – Báo Tiền Phong.
