Đề xuất tăng tỷ lệ vốn chủ sở hữu và hạn chế tỷ lệ vốn vay tín dụng trong các dự án bất động sản của Kiểm toán Nhà nước đang trở thành tâm điểm chú ý của giới đầu tư và các chuyên gia kinh tế. Với kỳ vọng cắt giảm áp lực chi phí lãi vay để hạ giá thành nhà ở trong bối cảnh giá chung cư tại các đô thị lớn liên tục leo thang, sáng kiến này thoạt nhìn rất hấp dẫn. Tuy nhiên, xét dưới lăng kính cấu trúc tài chính doanh nghiệp và quy luật cung – cầu thực tế, việc siết đòn bẩy vay vốn chưa chắc đã là liều thuốc hữu hiệu để hạ nhiệt thị trường.
1. Đề xuất tăng vốn tự có: Kỳ vọng cắt giảm chi phí lãi vay
Trong văn bản đóng góp ý kiến cho Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Kiểm toán Nhà nước đã đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu bắt buộc của chủ đầu tư, thay vì cho phép phụ thuộc quá lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng với tỷ lệ 80% – 85% như mặt bằng chung hiện nay.
Quy định pháp lý hiện hành nêu rõ:
- Dự án quy mô dưới 20 ha: Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư không được thấp hơn 20% tổng mức đầu tư.
- Dự án quy mô từ 20 ha trở lên: Tỷ lệ vốn chủ sở hữu tối thiểu là 15% tổng mức đầu tư.
Điều này đồng nghĩa với việc doanh nghiệp địa ốc được phép sử dụng đòn bẩy tài chính (bao gồm vốn vay ngân hàng, trái phiếu và vốn huy động hợp pháp) lên tới 80% – 85% tổng vốn dự án. Ý tưởng cốt lõi của đề xuất mới là: khi doanh nghiệp sử dụng nhiều vốn tự có hơn, gánh nặng trả lãi vay ngân hàng sẽ giảm bớt, qua đó giúp hạ giá thành sản phẩm đầu ra khi bán cho người dân.
2. Vốn chủ sở hữu không phải là “nguồn tiền miễn phí”
Phản biện lại giả định này, Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm nhận định rằng nếu chính sách đặt mục tiêu kéo giảm giá nhà thì không thể chỉ nhìn phiến diện vào biến số lãi vay tín dụng.
Về mặt bản chất tài chính:
- Chi phí vốn chủ sở hữu luôn cao hơn chi phí lãi vay: Vốn vay ngân hàng có lãi suất cố định hoặc thả nổi theo thị trường, trong khi vốn chủ sở hữu đòi hỏi tỷ suất sinh lời kỳ vọng cao hơn nhiều để bù đắp rủi ro cho các cổ đông và nhà đầu tư mạo hiểm. Không nhà đầu tư nào chấp nhận bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng vốn tự có vào một dự án kéo dài 3 – 5 năm mà chỉ nhận về mức sinh lời ngang lãi suất ngân hàng.
- Nghịch lý dự án chậm tiến độ: Khi một dự án bị ách tắc thủ tục pháp lý kéo dài, toàn bộ dòng vốn bị “chôn chân” tại chỗ. Dù là tiền vay hay vốn chủ sở hữu thì chi phí cơ hội, chi phí duy trì bộ máy và trượt giá tài chính vẫn âm thầm tích tụ vào giá vốn của từng mét vuông căn hộ.
- Lãi vay không phải yếu tố quyết định giá thành: Giá bán bất động sản chịu tác động tổng hòa từ tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí nguyên vật liệu xây dựng, hạ tầng kỹ thuật, thủ tục hành chính và quan hệ cung – cầu. Cắt giảm một phần lãi vay hoàn toàn không đủ để tạo ra sự đảo chiều của giá bán nếu các chi phí khác tiếp tục leo thang.
3. Nguy cơ bóp nghẹt nguồn cung và triệt tiêu tính cạnh tranh
Một cảnh báo quan trọng khác được giới chuyên gia đưa ra là việc nâng tỷ lệ vốn chủ sở hữu quá cao sẽ dựng lên một rào cản gia nhập thị trường vô cùng khắc nghiệt.
- Sàng lọc cực đoan: Yêu cầu vốn tự có quá lớn chỉ có các tập đoàn tài chính quy mô “khủng” mới đáp ứng được. Các doanh nghiệp bất động sản vừa và nhỏ sẽ buộc phải thu hẹp quy mô, dừng triển khai dự án mới hoặc rút lui hoàn toàn khỏi thị trường.
- Suy giảm nguồn cung cục bộ: Khi số lượng chủ đầu tư tham gia bị thu hẹp, số lượng dự án được cấp phép khởi công mới sẽ sụt giảm theo.
- Tác động ngược lên mặt bằng giá: Theo quy luật kinh tế căn bản, khi nguồn cung khan hiếm trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực tại các đô thị vẫn liên tục gia tăng, giá nhà sẽ tự khắc neo ở mức cao, triệt tiêu hoàn toàn mục tiêu giảm giá nhà ban đầu của chính sách.
4. Góc nhìn thị trường từ JLL: Giá bán phụ thuộc vào sức mua thực tế
Phân tích về chu kỳ định giá bất động sản hiện nay, bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam chỉ ra rằng thị trường đang bước sang một giai đoạn hoàn toàn mới.
- Sự biến mất của phân khúc bình dân: Việc tìm kiếm các dự án nhà ở vừa túi tiền tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM ngày càng khó khăn. Ngay cả ngưỡng giá 70 triệu đồng/m² hiện cũng đã trở nên cực kỳ khan hiếm trên thị trường sơ cấp.
- Giới hạn định giá của chủ đầu tư: Trước đây, doanh nghiệp có thể cộng dồn mọi chi phí phát triển dự án và cộng thêm biên lợi nhuận kỳ vọng để ấn định giá bán. Nhưng hiện nay, mặt bằng giá đã chạm ngưỡng cao trong khi lãi suất vay mua nhà khiến khách hàng phải cân nhắc rất kỹ khả năng chi trả.
- Sức mua quyết định giá bán: Chi phí đất đai và vốn đầu tư có thể tiếp tục tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa doanh nghiệp muốn bán giá nào thị trường cũng chấp nhận. Khả năng thanh khoản và sức mua thực tế của người dân mới là thước đo tối hậu quyết định chủ đầu tư có thể định giá sản phẩm ở mức nào.
Bài toán cốt lõi của thị trường bất động sản thời gian tới không nằm ở việc can thiệp hành chính vào cơ cấu vốn của doanh nghiệp, mà là tháo gỡ nút thắt pháp lý để khơi thông nguồn cung, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án và khuyến khích phát triển các sản phẩm nhà ở đáp ứng đúng sức mua thực tế của đại đa số người dân.
Thông tin tham khảo:
- Văn bản đóng góp ý kiến sửa đổi dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản của Kiểm toán Nhà nước.
- Phân tích chuyên môn của Luật sư Trương Anh Tú – Chủ tịch TAT Law Firm trên Báo Tiền Phong.
- Báo cáo đánh giá thị trường và chia sẻ từ bà Lê Thị Huyền Trang – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam.
